Tipos de contratos privados. Ciclo de contratos de obra (IV)

David Guisado Aparejador Sevilla

¡Hola a todos de nuevo!. Otra semana más, seguimos con el ciclo de contratos de obra. En este caso hablaré sobre los tipos de contratos privados. En las anteriores entradas, formulamos la Introducción a los contratos de obras. (I), donde realicé la primera toma de contacto con la temática de los contratos de obras. En dicha entrada traté la denominación de los contratos de obra, su definición y los tipos de contratos de obra más frecuentes, entre ellos el contrato de construcción que tratamos hoy.

En la segunda entrada del ciclo Contratos de construcción. (II), se define definen los objetivos de los contratos de construcción, así como la regulación entre las partes y su misión principal.

Y en la tercera entrada sobre los Intervinientes en el contrato de obras. (III), donde se explicó que parte de la regulación define a los agentes, así como los principales intervinientes en los contratos de obra.

Clasificación de los tipos de contratos privados.

Una vez que el promotor designa a un contratista la ejecución material de una obra, en base a un proyecto aprobado mediante una licencia y un plazo determinado, a cambio de un precio. En este momento, es cuando hay que definir el tipo de contrato a suscribir.

Los diferentes tipos de contratos privados de construcción se clasifican en:

  • Contratos a PRECIO CERRADO.
  • Contratos a PRECIO FIJADO.
  • Contratos por ADMINISTRACIÓN.

Definición y ventajas e inconvenientes en su elección.

A continuación trataré de definir de forma breve cada tipo de contrato, como así su principales ventajas e inconvenientes.

  • Contratos a PRECIO CERRADO.

Los contratos privados a precio cerrado son aquellos donde el constructor se compromete con el promotor a ejecutar la totalidad de las obras por un precio total y definitivo.

  • Como ventaja, el promotor conoce desde el inicio de las obras el importe total de las mismas.
  • Como inconvenientes, debido a la fijación del precio cerrado y para absorber las posibles diferencias entre el proyecto y la ejecución de las obras, tales como excesos y defectos en la medición. Como también las alteraciones en los precios de los materiales y manos de obra producidas durante el transcurso de las obras. El contratista suele incrementar el presupuesto original un porcentaje para su seguridad. Esto hace que la seguridad que gana el promotor en esta modalidad de contratos sea abonada como un «gasto adicional».
  • Contratos a PRECIO  FIJADO.

Los contratos privados a precio fijado son los más frecuentes a la hora de ejecutar obras de edificación de mediana y pequeña envergadura. Trata de fijar un precio por unidad de medida de la obra, tal que se aplica a la medición contenida en el proyecto de ejecución de las obras.

  • Como ventaja, es la adecuación entre el pago por obra ejecutada, con la obra realmente ejecutada. En esta modalidad, los proyectos si son susceptibles a modificaciones y cambios durante el transcurso de las obras, ya que sólo supone una alteración en las mediciones ejecutadas.
  • Como inconvenientes, el promotor al fijarse el precio, conoce la estimación del coste total de las obras, así como las partidas, pero no es una cantidad cerrada en el contrato como en el caso anterior.
  • Contratos por ADMINISTRACIÓN.

En el caso de los contratos por administración, el promotor asigna a una empresa constructora para su ejecución, esta a su vez por sus propios medios o bien por contratación a subcontratistas o suministradores, los servicios, equipos y suministros por cuenta del promotor, que se hará cargo del pago. En esta modalidad, el beneficio habitual de contratista principal suele rondar entre el 12-20% del coste total de las obras.

El perfil de las obras contratadas bajo esta modalidad son las obras de poca entidad constructiva o volumen, aquellas que sean accesorias a unas principales o las que deban ejecutarse con urgencia.

  • Como ventaja, es la ejecución de las partidas o unidades de obra que vaya designando el promotor, a su vez el constructor no entra en riesgo debido a que todos los gastos que se originen en su intervención serán aprobados y abonados por el promotor.
  • Como inconvenientes, para este tipo de contratos de obras es que la búsqueda de suministradores o subcontratistas en buena calidad/precio puede suponer un problema, ya que se hará cargo de los pagos a los mismos el promotor de la obras y no existe un incentivo para buscar la competitividad en precios.

Y hasta aquí el artículo de hoy, la semana que viene tendremos la siguiente entrega del ciclo, sobre las principales consideraciones a tener en cuenta en los contratos de obras. Ya sabéis: si queréis conocer más aspectos sobre el mundo de la construcción, echad un vistazo a los demás artículos del blog. Podéis contactar conmigo en mediante las distintas vías o bien rellenando el formulario de la página de contacto.

 

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