Ciclo de contratos de obra. Resumen.

David Guisado Aparejador Sevilla

¡Muy buenas tardes a todos!. Para la entrada de hoy nos toca concluir el ciclo de contratos de obra. Para ello os pretendo recopilar e indexar todos los artículos del ciclo para facilitar vuestra búsqueda, así como os resumiré brevemente cada entrada publicada en el blog del ciclo.

Índice del ciclo de contratos de obra.

A continuación os dejo un índice de los contenidos publicados en el blog, dónde se desarrollan las partes del ciclo.

Tras la relación de artículos anteriores, podéis encontrar de forma rápida y estructurada, los aspectos esenciales de cada artículo a continuación.

Tipos de contratos de obras

En el sector de la construcción existen numerosos contratos, es de vital importancia identificar el contrato que se ajusta a nuestras necesidades, generalmente nos identificaremos con la parte promotora dentro de los contratos, aunque también nos pondremos en la parte de la constructora.

Para delimitar los contratos existentes, los enumeraré brevemente:

  1. Contratos de construcción. Es el contrato de ejecución de las obras, incluyendo sus contratos derivados de suministros de materiales y subcontratación de ejecución de obras.
  2. Contratos laborales. Son los que regulan las relaciones laborales de los trabajadores.
  3. Contratos inmobiliarios. Son los relacionados con la propiedad inmobiliaria, siendo alguno de ellos los de compraventa o alquiler.

Una vez enumerados, me centraré en desarrollar los aspectos más importantes de los contratos de construcción.

Definición de contrato de obras.

La definición que entiendo para el contrato de obras, como aquél contrato en el que una de las partes encarga a la otra la construcción de un inmueble, con sujeción a un proyecto técnico o arquitectónico previamente definido, obligándose a pagar por ello un precio cierto.

Los contratos de construcción

El objeto de los contratos de construcción, en el caso que nos ocupa, de inmuebles consisten en la constitución de un contrato, normalmente negociado entre las partes, para la edificación de un inmueble o conjunto de inmuebles, independientes o relacionados entre ellos, con el objetivo de desarrollar las funciones propias contenidas en los proyectos de ejecución.

Regulación de los contratos de construcción.

Los contratos de obra, según la naturaleza del bien inmueble, pueden ser públicos o privados. La diferencias entre ellos, reside en su regulación. A continuación se enuncia la normativa general que regula ambos tipos de contratos de construcción:

  • Los contratos naturaleza pública.
  • Los contratos de naturaleza privada.

Una vez descrito los tipos de contrato de construcción, tanto los contratos públicos como privados de obras, tienen la misión principal de llevar a cabo la construcción del inmueble objeto del contrato con las máximas garantías para las partes, con un plazo cierto y previsto y con un precio y calidad que se ajuste al proyecto de ejecución que desarrolla las obras.

Los principales agentes intervinientes en el contrato de obras.

En el presente apartado pasamos a enumerar y a describir brevemente los agentes que intervienen habitualmente en el contrato de obras.

  • El promotor: Según la LOE, es la persona, física o jurídica, pública o privada, que decide, impulsa y financia las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación.
  • El constructor o contratista: Según la LOE, es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

En los contratos de obras pueden aparecer más agentes, según la naturaleza y complejidad de las obras objeto de los mismos. Pero básicamente y en esencia son las dos figuras habituales.

Clasificación de los tipos de contratos privados.

Una vez que el promotor designa a un contratista la ejecución material de una obra, en base a un proyecto aprobado mediante una licencia y un plazo determinado, a cambio de un precio. En este momento, es cuando hay que definir el tipo de contrato a suscribir.

Los diferentes tipos de contratos privados de construcción se clasifican en:

  • Contratos a PRECIO CERRADO.
  • Contratos a PRECIO FIJADO.
  • Contratos por ADMINISTRACIÓN.

En el artículo (IV) del ciclo, se definen y se describen las ventajas e inconvenientes de cada tipo de contrato.

El precio de los contratos de obra.

Siempre y cuando tenemos que realizar unas obras de construcción debemos suscribir un contrato con los agentes intervinientes en las mismas. En el caso del contrato de ejecución de obras debemos de fijar de antemano todos los condicionantes, así como obligaciones de cada una de las partes que lo suscriben. Una de las obligaciones del promotor es la retribución del contratista mediante la fijación de un precio.

Consideraciones a tener en cuenta a la hora de la fijación de un precio en un contrato de obras.

Los precios que se fijen en el contrato de ejecución de obras, deben ser invariables, y contener la forma de alterar dicha invariabilidad según los siguientes casos:

  • Que por razones contenidas en el proyecto técnico de ejecución de obras, como por ejemplo el plazo de ejecución de las mismas, se prevea en el contrato la revisión de precios.
  • Que se realicen modificaciones sobre el proyecto técnico original y estas sean autorizadas por el promotor. Dichas modificaciones se negociarán de forma independiente para su fijación de precio y, si fuese necesario, llevarán asociadas ampliaciones en el plazo de ejecución de obras.
  • Que en el caso de que el contratista ocasione daños al promotor, se defina en el contrato un método de compensación.

Aspectos a tener en cuenta en los contratos de ejecución de obras.

En los contratos de obras, se definen numerosos aspectos en relación a la ejecución de las edificaciones, sus condicionantes, obligaciones y plazos a cumplir. Cómo cada contrato es singular debido a las características del proyecto técnico que lo define, así como, el contexto en el que se ejecuta, y que podríamos hablar de las numerosas claúsulas y variables de cada tipo de contrato y nos dejaríamos infinidad sin comentar. Por lo que nos vamos a centrar en algunas consideraciones que creo que son básicas y fundamentales para poder suscribir un contrato con un mínimo de garantías. Así que, pasamos a enumerlas.

Premisas básicas

  • Responsabilidad de la ejecución de las obras, dicha responsabilidad recae sobre el constructor, según el contenido de la LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), si el motivo del siniestro o ruina de la construcción es por errores de proyecto o dirección de la obra la responsabilidad recae en la Dirección Facultativa.
  • El constructor es el único responsable de las ejecución de las obras que se le han contratado, refiriéndonos a que es el responsable de las acciones de las subcontratas y el personal de la obra.
  • En el caso de que se deban realizar acciones de cobro, el contrato debe contener que, todo el personal de la obra, así como subcontratistas y suministradores, pueden ejercer la acción de cobro ante el promotor, por la cantidad que este adeude al constructor, una vez agotadas las vías de reclamación al mismo.
  • El constructor debe incluir una clausula que le permita retener la obra contratada por impago, hasta que se realice el pago.
  • En el caso que el promotor, en cualquier momento, decida suspender las obras, deberá indemnizar al constructor por los daños y perjuicios de las obras.
  • En el caso que el constructor, en cualquier momento, decida rescindir el contrato ante la imposibilidad de finalizar las obras, el promotor deberá abonar las obras ejecutadas sin el beneficio industrial contratado.

Conclusión

Ya hemos cerrado el ciclo de contratos de obra, he intentado resumir y simplificar todo lo posible el contenido de los artículos. He de aclarar que en un tema como los contratos de obras, existen ilimitadas variables para su redacción, por lo que se ha expuesto los puntos básicos para entender los contratos, su función y contenidos; y así, poder identificar cual se adapta mejor a nuestras necesidades. Si tenéis cualquier duda o aclaración, no contenida en las entradas del ciclo, como si queréis que amplíe cualquier tema relacionado, no dudéis en contactar conmigo.

Muchas gracias.

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